不動産投資のレバレッジ効果とは？

不動産投資を検討していて「不動産投資のレバレッジ効果って何？」「レバレッジのシミュレーションやメリット・リスクは？」など疑問を持っている方もいるのではないでしょうか。レバレッジを効かせることで、少ない自己資金でも大きな金額を動かせるようになります。

ここでは、不動産投資のレバレッジ効果やシミュレーション、メリットやリスクについて解説します。

 

レバレッジとは

レバレッジとは、てこの原理を活用することです。てこを用いれば、小さい力で重たい物を動かすことができます。

投資では、自己資本（自己資金）だけでなく、他人資本（ローンなど）を活用して、より多くの金額で取引することを「レバレッジ投資」といいます。「レバレッジを効かせる」といったりもします。

「他人資本÷自己資本」でレバレッジ比率を算出可能です。レバレッジ比率が高いと他人資本が多いことを表し、レバレッジ比率が低い場合は他人資本が少ないことを表します。

不動産投資や株式投資、FXなど、様々な投資でレバレッジを活用した資産運用が行われています。まずは、レバレッジの内容や不動産投資におけるレバレッジについて見ていきましょう。

 

少ない資金で大きな金額を動かして利益を得ること

投資でレバレッジを活用すると、自己資金だけで投資をするよりも金額が高いものを購入できます。資金効率を高められるため、少ない自己資金でも多額の利益を得ることが可能です。

例えば、自己資金100万円とローン100万円の合計200万円で投資をすれば、自己資金の2倍の金額で取引できます。投資対象の価格が上昇すれば、自己資金100万円のときより2倍の利益を得ることができます。

レバレッジによって、少ない資金で大きな金額を動かせるため「少ない投資資金で多額の利益を狙いたい」「資金効率を高めてまとまった金額で投資をしたい」といった方に最適です。

ただし、投資対象の価格が下落した場合は、多くの損失を抱える可能性があるため注意が必要です。

このように、レバレッジを活用すれば自己資金以上の金額で投資ができます。

 

不動産投資におけるレバレッジとは

不動産投資におけるレバレッジは、他人資本を活用して自己資金よりも大きな金額を動かすことです。具体的には、不動産投資ローンを利用して、自己資金＋借り入れ資金で投資をします。

不動産投資ローンは、マンションやアパート経営など、不動産投資に特化したローンのことです。特定の金融機関が不動産投資ローンを提供していて、収益不動産の購入費用などに充てることができます。

借主の収入や物件の収益性などが審査対象となります。住宅ローンよりも金利は高い傾向にありますが、高額な借り入れが可能です。団体信用生命保険にも加入できるため、万が一のことが起きても安心です。

自己資金が2000万円の人が不動産投資をする場合、自己資金だけしか使わないのであれば、投資できる物件は2000万円以内に限定されます。しかし、不動産投資ローンで2000万円の借り入れをすれば、自己資金2000万円と合わせた4000万円以内の物件に投資ができます。

利息は発生しますが、不動産投資ローンを使うことで資金効率を高めたレバレッジ投資が可能です。

 

不動産投資のレバレッジのシミュレーション

レバレッジを効かせて不動産投資をすることで、資金効率が高まり、自己資金のみで投資をするより高利回りでの運用が可能です。

ここでは、レバレッジ効果が発揮された例と、レバレッジ効果が発揮されない例について見ていきましょう。

 

レバレッジ効果が発揮された例

自己資金が100万円で3000万円の都心のワンルームマンションを購入し、利回り4%で運用した場合、得られる利益は120万円です。

不動産投資ローンの金利が2%で年間利息が約58万円かかったとしても、実質収益は約62万円（120万円−58万円）です。自己資金に対する利回りは62％になります。

自己資金100万円だけで購入できる物件はなかなかありませんが、仮に購入できたとしても、利回り4%で得られる利益は4万円だけです。不動産投資ローンを使わないため利息負担はありませんが、年間4万円の収益では、ほとんど収入のプラスにはなりません。購入できるワンルームマンションも条件が限られます。

不動産投資ローンを使いレバレッジ投資をすれば、利息はかかりますが、それ以上に高い収益が期待できます。

また、同じ金額の物件を購入する場合は、全額自己資金と比べて、不動産投資ローンを使ったレバレッジ投資は、より多くの資金を手元に残せます。

例えば、3000万円全額自己資金でワンルームマンションを購入する場合と、自己資金100万円＋不動産投資ローン2900万円で購入する場合とでは、後者のほうが手元に多くの資金を残すことが可能です。

不動産投資ローンを利用することで利息負担は発生しますが、手元に残せる資金を使って、別の物件へ投資したり、他の金融商品で運用することができます。貯蓄や生活資金、マンションのリフォーム費用などに充てることも可能です。

このように、レバレッジ効果によって、収益性や利回りが高くなる場合もあれば、より多くの資金を手元に残すことができます。

 

レバレッジ効果が出ない例

例えば、自己資金100万円と借り入れ2900万円で、利回り4％の物件を3000万円で購入したとします。利回り4％なので年間の収益は120万円です。しかし、不動産投資ローンの金利が2％だとしたら、年間の利息は約58万円となります。実質の年間収益は約62万円です。

もし、時間をかけて資金を作り、自己資金が1000万円になった場合、利回り約6％の物件を購入すれば収益はほとんど同じになります（1000万円×利回り6％＝年間収益60万円）。

収益がほぼ同じであれば借り入れは無いほうがリスクを低く抑えられます。

レバレッジ投資をして、予想以上に空室が発生した場合は、賃料収入でローン返済を支払うことが難しくなり経営が傾く可能性があるからです。家賃が下がり利回りが低下する恐れや金融機関の金利が上昇するリスクもあります。

レバレッジ効果を得られないどころか、リスクを高める恐れがあることも理解しておくことが大切です。

このように、不動産投資ローンを活用しても、ローン金利や物件の利回りによってはレバレッジ効果を得られません。レバレッジを効かせずに自己資金だけで運用したほうが、リスクを低く抑えられます。

 

レバレッジ効果のメリット

レバレッジ効果のメリットは、資金効率が高まり大きな利益を生み出せることです。また、自己資金が少なくても不動産投資を始められることです。どのようなメリットがあるのかを知ることで、レバレッジを効かせるか判断がしやすくなります。

ここでは、レバレッジ効果のメリットについて見ていきましょう。

 

効率よく資金を運用して大きな利益を生み出せる

レバレッジ効果のメリットは、資金効率が高くなり大きな利益を生み出せることです。不動産投資ローンを活用することで、自己資金より大きな金額で投資ができます。

高額な物件に投資ができるため、入居率が高ければ毎年多くの利益を稼げます。投資金額が大きくなるため、多額の利益を得られるのはレバレッジ効果のメリットです。

 

少額の自己資金からでも不動産投資を始められる

レバレッジを効かせることで、元手が少なくても不動産投資を始められます。例えば、自己資金が200万〜300万円程度しかなくても、不動産投資ローンで借り入れすれば、数千万円の物件を購入可能です。

「自己資金が少ないから不動産投資ができないのでは」と心配する方も安心です。審査はありますが、不動産投資ローンを利用すれば、まとまった投資金額を確保できます。

自己資金が少ないからといって諦めることはありません。

 

レバレッジ効果のリスク

レバレッジ効果はメリットだけではありません。リスクについても把握しておくことは大切です。ローン返済が厳しくなる恐れもあるため、リスクについても確認しておきましょう。

 

空室が多いと返済の大部分を自身で負担しなければならなくなる

不動産投資ローンを活用してレバレッジを効かせている場合は、空室に気をつけなくてはいけません。空室が発生すると賃料収入がなくなってしまいます。

例えば、区分ワンルーム投資の場合は、空室になると賃料収入は0円となり、月々のローン返済を本業の収入や貯金から全額負担することになります。

レバレッジを効かせると自己資金より大きな金額で投資ができます。入居者がいて賃料収入で利益が出ているときは良いですが、空室が多く発生して賃料収入が少なくなると、返済額の不足部分を自身で負担しないといけなくなるため注意してください。

 

まとめ

ここでは、不動産投資のレバレッジ効果、メリットやリスクについて解説しました。不動産投資ローンを活用してレバレッジを効かせることで、少ない自己資金でも大きな金額を動かせます。自己資金のみの投資より、大きい利益を得られる可能性があります。

ただし、空室が多いと毎月の返済が厳しくなるなどのリスクもあります。

メリットとリスクの両方を把握した上で、レバレッジを効かせるか判断することが大切です。